Desahucio

El desahucio express en Madrid y Alcalá de Henares

El desahucio express es un procedimiento muy desagradable, incluso para el propietario, que, en muchas ocasiones a arrendado su vivienda/piso/local a un tercero que por las razones que sean, deja de pagar la renta.

El objetivo del desahucio es recuperar la posesión de la vivienda por el dueño.

Con la demanda de desahucio express realizamos dos tareas simultáneas, por un lado reclamamos las rentas que se nos deben, y por otra solicitamos el desalojo de nuestra vivienda mediante un proceso civil que transcurre por las normas del procedimiento verbal (mas rápido que el ordinario).

 

Procedimiento de desahucio express

En JR Abogados en menos de 24 horas (una vez tenemos toda la documentación presentamos la demanda de desahucio

Una vez que presentemos la demanda el Juez obligará a su inquilino para que en el plazo de 10 días:

1. Se vaya del inmueble, o bien

2. Entregue en una cuenta del juzgado todas las rentas que le reclama el dueño (esto se llama enervación, y solo lo puede hacer una sola vez.)

Además le indica el día y la hora donde se producirá el lanzamiento (desalojo por la fuerza de la vivienda), o, si bien la fecha de la vista si el inquilino contesta a la demanda oponiéndose al desahucio.

Si el inquilino se opone, se celebra un juicio antes del desalojo donde tendrá que demostrar que se encuentra al corriente de pago. Si no o hace se decretará el desahucio y empezará el proceso para recuperar todo lo que debe (embargos de cuentas, bienes, etc…)

Documentación que necesita JR Abogados:

  1. Una copia del contrato de arrendamiento.
  2. Escrituras del inmueble o nota simple del Registro de la Propiedad..
  3. Justificantes de los meses que no pagó. Si emite recibos, copia de los mismos si no, debe decirnos cómo cobraba la renta (transferencia bancaria, domiciliación, etc.).
  4. También tendrá que ir al notario y hacernos un poder general para pleitos donde aparezca el nombre del abogado y del procurador, aunque este paso lo puede sustituir por un poder en el juzgado (apoderamiento apud acta)..

La nueva ley contempla también que si el inquilino paga lo que debe antes de que acabe el plazo para contestarla, da lugar al pago de las costas, es decir, a todo lo que el dueño desembolsó por los honorarios de abogado y procurador.

El plazo normal para echar a un inquilino de su vivienda va de 4 a 5 meses aproximadamente.

abogado desahucio express

Desahucio gratis y embargo de bienes al deudor

Desde que contrate los servicios legales de GARÓN ABOGADOS las posibilidades de recuperar las rentas pendientes de pago del alquiler o suministros, y deseo de que abandone su vivienda o el local evitando así un juicio de desahucio con el inquilino, aumentan considerablemente.

Nuestros abogados en Madrid actuarán por Vd. en el proceso de desahucio para evitar que puedan estar ocupando su propiedad sin cumplir con las obligaciones pactadas por contrato o verbalmente, en lo que se conoce como desahucio por precario.

Nuestra experiencia recomienda que no exceda de uno o dos meses el impago del alquiler sin formalizar carta de reclamación de deuda para la enervación del desahucio, sin perjuicio de interesarle, por estos motivos, la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago. Llamarle especialmente la atención en el supuesto de un posible desahucio de local comercial. En el alquiler de locales este hecho debería alertarle para acudir a un abogado especialista en desahucios y en derecho mercantil.

Lo más importante para JR Abogados es recuperar su vivienda lo antes posible, es lo principal, incluso mucho más importante que las rentas indebidas, pues podrían ocasionarle daños en el inmueble de un importe mucho mayor a los retrasos.

En caso de que el inquilino haga caso omiso a las llamadas telefónicas, whatsapp, correos electrónicos, burofax, etc…, se debe actuar de inmediato interponiendo una demanda en el juzgado correspondiente.

Recuerde que los gastos de abogado y procurador le pueden salir gratis en caso de que el juez condene en costas al inquilino demandado.

Una vez tengamos la sentencia pediremos su ejecución al juzgado para iniciar el embargo de todos los bienes del inquilino deudor hasta que su deuda sea satisfecha.

tipos de desahucios

Tipos de desahucios

1.- Desahucio por no pagar las mensualidades pactadas en contrato. Es el más típico, el propietario pone a disposición de un inquilino su vivienda a cambio de una renta mensual. El problema surge cuando no se paga dicha cantidad en los plazos estipulados (normalmente dentro de los primeros días de cada mes). Se denomina desde hace unos años desahucio express, y puede ser un proceso rápido si se actúa de manera correcta  ya que desde la admisión de la demanda se pone fecha de juicio y de “lanzamiento” ( desocupación de la vivienda). Recuerde que también se pueden reclamar los gastos de suministros impagados. Si a la entrega de la vivienda se aprecian destrozos debe reclamarlos.

Es muy recomendable que el contrato de arrendamiento sea redactado por un abogado

2.- Desahucio en precario. Cuando una persona ocupa su inmueble, pero no paga ninguna mensualidad a cambio. En este caso puede ocurrir que la vivienda se ha ocupado por un familiar como por ejemplo un heredero lo hace sin el consentimiento del resto de familiares coherederos, o en el caso de una separación, donde los cónyuges ocupan la vivienda de los padres de uno de ellos, o bien en la caso de unos okupas.

3.- Desahucio por fin de plazo de contrato.- Ha terminado el contrato legalmente (el plazo) y el inquilino  no desaloja la vivienda.

4.- Desahucio por obras sin consentimiento o por usar el inmueble para fines que no son de vivienda habitual.

5.- Desahucio por realizar actos insalubres o molestas a instancias de la Comunidad de Propietarios del inmueble. La Comunidad de Propietarios puede pedir al juzgado la extinción de un contrato de alquiler porque los inquilinos realizan actividades insalubres o molestas, por ejemplo plantar marihuana, realizar fiestas nocturnas, tirar la basura en las escaleras del portal

 

consejos para alquilar su piso en madrid

Antes de alquilar considere estos consejos

1.- Haga un reportaje fotográfico o mediante vídeo de cómo se encuentra la casa antes de que el inquilino entre en ella y plásmelo en un anexo al contrato

2.- Antes de que el inquilino entre en su casa, debe haber ingresado al menos la fianza.

3.- Si el contrato de alquiler es redactado por un abogado especialista, mucho mejor.

4.- Medite la contratación de un seguro de alquiler.

5.-  A la hora de entregar la vivienda, esté presente para revisar el estado del mismo, y haga las fotografías oportunas.

6.- No deje pasar el impago de su inquilino, el tiempo corre en contra del dueño.

7.- Revise, si puede, las redes sociales para ver qué tipo de inquilino es.

8.- Deje claro en el contrato, quién se encarga del pago de suministros y, en su caso el cambio de titularidad.

Alternativas en la demanda

Cuando sabemos de buena mano que las circunstancias personales de los inquilinos hacen que no sea posible el pago total de la deuda, (se encuentran en paro y no tienen ingresos), podemos, como alternativa, y en aras a recuperar antes la posesión de nuestro piso, ofrecer la condonación de lo que deba como renta o, al menos una parte, si en un plazo prudencial abandona voluntariamente la vivienda.

 

Usar la fianza para compensar las rentas debidas

Esto puede pasar tanto si el contrato de alquiler ha finalizado como si no, pero son dos casos distintos. Vamos a poner un sencillo ejemplo, imaginemos que un inquilino le debe a su casero mil euros en concepto de rentas de alquiler, le debe dos meses a razón de 500€/mes y una vez demandado por el casero mediante el correspondiente juicio verbal, el arrendatario al contestar a la demanda pide que se compense lo que le debe con la fianza que en su día entregó al dueño y que no le ha devuelto, es decir, el inquilino usa el litigio judicial para reclamarle al casero un crédio que le debe.

En el caso de que el contrato de alquiler siga vigente no se puede compensar con la fianza las mensualidades que se deben  ya que la fianza (art 36 L.A.U) tiene como fin garantizar que el inquilino ha cumplido con sus obligaciones, y el casero se la devolverá cuando finalice el alquiler, pudiendo tardar un mes en devolverla desde que el inquilino le hace entrega de las llaves de la vivienda.

Por tanto la fianza no es un crédito que esté vencido y sea exigible (art 1.196 Código Civil) y no se puede compensar con ella las rentas impagadas porque el contrato sigue vivo y tampoco ha pasado 1 mes desde que le entregó las llaves.

Así lo dice la Audiencia Provincial de Barcelona en su sección 13ª de 24 de mayo de 2.018

“En este caso, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza pues su devolución procede una vez rescindido el contrato, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 LAU,y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer al término del arriendo por razón del estado de la finca, de otros gastos u otras obligaciones de las que aquélla deba responder”.

El inquilino solo puede pedir que se le compense la fianza como alegación en la contestación de la demanda que le ponga el casero según el art 438.3 LEC que reza así:

“El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.”

El plazo para hacerlo será de diez días desde que recibe la demanda del dueño del inmueble

Por tanto si la vivienda sigue en posesión del inquilino, este no puede compensar las rentas indebidas con la fianza ya que no la finalizado el contrato de arrendamiento. La fianza se devuelve cuando el dueño del piso comprueba que no hay nada que reclamar.

La Sentencia en el Juicio de Desahucio

La sentencia en el juicio de desahucio de fincas urbanas se dicta por el Juez a los cinco días de la celebración del juicio, (lo normal para un juicio verbal son diez días).

El art 447.1 de la LEC dice: ” … los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, .. la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del tribunal para recibir la notificación si no estuvieran representadas por procurador o no debiera realizarse por medios telemáticos, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.”

Si la sentencia condena al inquilino y este no comparece en el juzgado cuando se le cita, se le notificará por edictos dejando copia de la sentencia en el tablón de anuncios del juzgado según el 497.2 L.E.C.

 

El recurso de Apelación

Son muy pocos los casos en los que el inquilino recurre una sentencia desfavorable ante la Audiencia Provincial, ya que debe pagar todas las rentas que se deban y las que se vayan produciendo de tal manera que si se admite el recurso porque pagó los meses atrasados, pero durante la tramitación del recurso deja de pagar algún mes el recurso de apelación se declarará desierto según el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

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