Usar la fianza para compensar las rentas debidas

Esto puede pasar tanto si el contrato de alquiler ha finalizado como si no, pero son dos casos distintos. Vamos a poner un sencillo ejemplo, imaginemos que un inquilino le debe a su casero mil euros en concepto de rentas de alquiler, le debe dos meses a razón de 500€/mes y una vez demandado por el casero mediante el correspondiente juicio verbal, el arrendatario al contestar a la demanda pide que se compense lo que le debe con la fianza que en su día entregó al dueño y que no le ha devuelto, es decir, el inquilino usa el litigio judicial para reclamarle al casero un crédio que le debe.

En el caso de que el contrato de alquiler siga vigente no se puede compensar con la fianza las mensualidades que se deben  ya que la fianza (art 36 L.A.U) tiene como fin garantizar que el inquilino ha cumplido con sus obligaciones, y el casero se la devolverá cuando finalice el alquiler, pudiendo tardar un mes en devolverla desde que el inquilino le hace entrega de las llaves de la vivienda.

Por tanto la fianza no es un crédito que esté vencido y sea exigible (art 1.196 Código Civil) y no se puede compensar con ella las rentas impagadas porque el contrato sigue vivo y tampoco ha pasado 1 mes desde que le entregó las llaves.

Así lo dice la Audiencia Provincial de Barcelona en su sección 13ª de 24 de mayo de 2.018

“En este caso, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza pues su devolución procede una vez rescindido el contrato, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 LAU,y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer al término del arriendo por razón del estado de la finca, de otros gastos u otras obligaciones de las que aquélla deba responder”.

El inquilino solo puede pedir que se le compense la fianza como alegación en la contestación de la demanda que le ponga el casero según el art 438.3 LEC que reza así:

“El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.”

El plazo para hacerlo será de diez días desde que recibe la demanda del dueño del inmueble

Por tanto si la vivienda sigue en posesión del inquilino, este no puede compensar las rentas indebidas con la fianza ya que no la finalizado el contrato de arrendamiento. La fianza se devuelve cuando el dueño del piso comprueba que no hay nada que reclamar.