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Recupera tu vivienda con los mejores abogados
Especialistas en desahucios por impago de rentas, desahucios en precarios, por fin del plazo contractual, desalojos de habitación, desahucios de okupas.
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Qué es el desahucio por precario
Por un lado,
negocia,
por otro,
demanda
judicial
La mejor manera de recuperar tu inmueble es «atacar» por todos los frentes, tanto el judicial como el extrajudicial, negociando una salida pactada.
Hay muchas clases de desahucio.
El más habitual es el desahucio por impago de rentas de un alquiler.
Pero ¿y si no hay rentas?
Un precario es una situación donde una persona llamada precarista goza de la posesión de un inmueble sin pagar nada por él.
Un ejemplo fácil, un padre le deja a su hijo vivir en un piso suyo porque no tiene ingresos suficientes para pagar un alquiler.
La posesión del inmueble pasa a su hijo, sin contrato, sin renta, sin nada.
Haciendo lo mismo, una y otra vez...
La experiencia es hacer una y mil veces lo mismo. En los desahucios es vital contar con expertos que sepan valorar la situación y dar con la solución más adecuada. Como dice un proverbio chico «El inteligente es suave como el algodón, mientras que el necio es duro como el acero».
Si quieres recuperar tu vivienda a través de un proceso de precario hay ir por la vía civil (artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Criminal), dando igual el valor del piso o si es rústico o urbano.
Es importante saber que por la vía judicial, se necesita de un abogado y un procurador.
Información importante que debes saber
- Seguro que ya lo hiciste pero por si acaso, lo comentamos. Antes de entrar en un juzgado y presentar una demanda de desahucio hay que intentar un acuerdo extrajudicial. Ayuda, una vez en el juzgado, que se pueda probar que existió un intento de negociación. Se acredita mediante un burofax.
- No discutir con los ocupantes, solo puede empeorar las cosas en modo de denuncias y juicios penales.
- Evalúa si te compensa negociar y ofrecer una cantidad de dinero, o bien está totalmente descartado. En JR Abogados, somos expertos en negociación con inquilinos y okupas.
- Cuanta más información tengas de los ocupantes, mejor. Si trabajan, si tienen vehículos, hijos menores,… Si son insolventes no habrá nada que hacer para reclamar, pero si tienen ingresos o bienes, la cosa cambia.
- Ten preparada la documentación de la vivienda, a saber: nota simple del Registro de la Propiedad, escrituras de compraventa, recibos del IBI, o contratos de alquiler…
- Busca un abogado con experiencia en desahucios.
JR Abogados en equipo de investigación
La demanda
Lo primero que hay que hacer es interponer una demanda en el juzgado civil, deberá estar firmada por un abogado y un procurador. En la misma se expondrán los hechos y la fundamentación jurídica que sostenga nuestro interés en que se desaloje del piso a los ocupantes.
Hay que adjuntar a la demanda la siguiente documentación:
- Nota Simple del Registro de la Propiedad, o bien las escrituras.
- Toda comunicación o documento que pueda demostrar cómo entraron al inmueble los ocupas.
- Un recibo de la contribución (IBI) para valorar la casa. Se suele tener en cuenta el valor del catastro.
- Si se envió un burofax, hay que aportarlo, este hecho demuestra que se intentó resolver el problema de forma negociada pero no pudo ser. Es muy importante para que se condene en costas, aunque se allanen los demandados.
¿Qué debe contener la demanda?
- Quién es el actor (el que interpone la demanda) y quien es o son los demandados (si lo sabemos). Si no lo sabemos, se pondrá que la demanda va contra los «ignorados ocupantes».
- Que queremos un desahucio por precario.
- Describir cómo entraron los okupas en el piso.
- El valor de la vivienda
- Acreditar que se intentó llegar a una solución con los okupas.
- Qué juez tiene competencia (el juez donde se encuentre el piso).
- Fundamentación jurídica que sostenga nuestra pretensión.
- Que los okupas no tienen ningún documento que les permita estar en la vivienda, que desalojen el bien voluntariamente o bien se proceda a su lanzamiento por el juzgado.
- Que se les condene en costas.
Una vez entra la demanda en el juzgado, el primero que la revisa es el antiguo «Secretario Judicial», ahora se llaman Letrados de la Administración de Justicia. Comprobará si reune los requisitos para admitir la demanda y si está correcta, la admitirá y se la enviará a los ocupantes para que, si quieren, contesten en el plazo de 10 días hábiles (no se incluyen sábados, domingos ni festivos), y se les advierte de lo siguiente:
- Tienen 10 días para contestar con abogado y procurador (si lo hacen, suelen pedir abogado de oficio).
- Si no acuden al juzgado, se les declara en rebeldía procesal y únicamente se les avisa de la resolución judicial que termine con el proceso de desahucio.
- Que tienen 3 días desde que reciben la demanda para solicitar abogado y procurador de oficio.
- Si se oponen (contestan a la demanda) deben decir si quieren que se celebre juicio o no.
- Si no acuden al juicio, simplemente se les desahuciará.
La contestación a la demanda
Los ocupantes, cuando reciban la demanda por parte del juzgado pueden hacer 3 cositas:
- Decir «amén», es decir, allanarse a la demanda y dar como ciertos los hechos del demandante. Si hubo un burofax previo, lo normal, es que, aúnque se allanen, se les condene en costas.
- «Pasar de todo», es decir, no hacer nada, son declarados en rebeldía y nada más querrá saber el juzgado de ellos, salvo notificarles la sentencia o decreto.
- Contestar a la demanda.
En muchas ocasiones ni tan siquiera se celebra juicio, salvo que una de las partes lo haya solicitado y el juez lo tiene a bien.
Si no hay juicio, se dicta sentencia.
JR Abogados en Antena 3
Juicio de Desahucio por Precario
Si al final el juzgado estima que debe celebrarse un juicio, el letrado hará lo siguiente:
- Cita al demandado y al demandante.
- Sugiere una posible negociación que resuelta la controversia.
- Si el demandado no llega, el juicio no se suspende.
- Las partes deben traer la prueba que consideren.
- Si quieren que el juzgado cite a alguien (testigos, peritos…), debe pedirlo en un plazo de 5 días desde que recibe la convocatoria a juicio por el juzgado.
Una vez dentro del juzgado pasará lo siguiente:
- El juez pregunta si se ha llegado a un acuerdo, si es así, se homologará.
- Si no hay acuerdo, sucintamente se pasa a ver si hay cuestiones que puedan impedir el juicio (por ejemplo la prejudicialidad, o la cosa juzgada).
- Si no hay cuestiones que impidan continuar el juicio, las partes exponen los hechos controvertidos, proponen prueba.
- Las pruebas que se pueen presentar son:
- Declaración de las partes
- Declaración de testigos
- Informes de peritos.
- Reconocimiento judicial
- Se escucharán o visionarán imágenes o sonidos (vídeos, whatsapp…)
El juez puede, al final conceder un turno de palabra a los abogados para que realicen sus conclusiones, y el juicio estará visto para sentencia.
En unos 10 días, tendremos resolucíón.
JR Abogados en Telecinco
Sentencia de Desahucio por Precario
La sentencia de un desahucio por precario acaba con el asunto, es decir, tiene efectos de cosa juzgada y no puede volverse a iniciar un nuevo proceso por los mismos hechos.
La sentencia puede dar la razón en todo o en parte al demandante o al demandado. Normalmente o se estima íntegramente lo que pide el actor, o bien se desestima íntegramente. También suele pronunciarse en cuanto a las costas procesales.
La sentencia no puede incluir más de lo pedido y debe resolver todo lo que se plantea.
Tiene que estar firmada por el juez.
Debe indicarse si es firme o los recursos que caben en su contra. Toda sentencia de desahucio por precario es recurrible en apelación ante la Audiencia Provincial y hay un plazo de 20 días desde que se notifica.
Jamás puede ejecutarse una sentencia hasta que sea firme y pasen otros 20 días hábiles.
Recurso de Apelación frente a Sentencias de Desahucio por Precario
Hay 20 días para recurrir en Apelación si no ten dan la razón o te la dan parcialmente.
Se recurre ante la Audiencia Provincial.
La finalidad es revocar la sentencia, anularla y que se dicte otra con nuestras pretensiones. Habrá que indicar los pronunciamientos que se impugnan.
Puedes indicar cualquier motivo, no estan cerrados.
Si indicas que se infringió alguna ley, debe citarse la norma que se incumple.
Si existen documentos que no se pudieron aportar en el juicio, podrán aportarse ahora.
También se puede solicitar prueba si se negó en el juicio y se formuló protesta. También se pueden pedir las que no pudieron realizarse y las referentes a hechos posteriores al juicio o, si son anteriores, se pruebe que se ha tenido después conocimiento de ellos.
Presentado el recurso, se lo trasladan a la parte contraria para que, en el plazo de 10 días, se oponga, y se emplazan a las partes para que comparezcan en plazo de 10 días ante la Audiencia Provincial.
La Audiencia examina todas las actuaciones y puede celebrar un nuevo juicio aunque no es habitual.
Habrá nueva sentencia en 10 días si hay juicio o al mes si no hay juicio. Jamás se cumplen estos plazos. Se pueden esperar meses hasta tener sentencia.
La Audiencia puede revocar la sentencia anterior o bien confirmarla. Puede hacerlo total o parcialmente. También puee retroceder las actuaciones al momento anterior al que se produce indefensión.
Legitimación activa
Para poner una demanda en un juicio por precario, lo que se necesita es tener algún título sobre la vivienda, ser el propietario, usufructuario o cualquier otro derecho. Así lo dice el Tribunal Supremo.
Es decir, la parte actora tiene derecho a la posesión de la finca pero, realmente, es otra persona quien goza de la posesión (uso material del piso).
Legitimación pasiva
¿Contra quién dirijo la demanda de desahucio? Pues contra el precarista, que es la persona que ocupa el piso.
Puede darse el caso de que vivan otras personas en la vivienda y no se conozca quienes son, entonces, además se podrá demandar a los ignorados ocupantes, sin necesidad de saber su nombre y apellidos.
Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados
Alex García
19:44 24 Mar 21
Gran gestión del problema y excelente trabajo. Sin duda se percibe profesionalidad desde el primer momento. Siempre agradecido.
Sarita Garcia
13:57 09 Mar 21
Excelente profesional, José Ramón en mi procedimiento ha realizado un trabajo impecable, ha conseguido más de lo que en un momento pedíamos.Sabe aconsejar lo que es mejor para el cliente y empatizar con el durante todo el proceso, ha entendiendo... mis circunstancias personales en todo momento teniendo una paciencia considerable conmigo, lo recomiendo el 100%leer más
Javier Alber
12:24 04 Mar 21
Qué gran ayuda la de "JR Abogados". En momentos de angustia y dificultad, ha sido un placer contar con vosotros. Mil gracias!!!
Doris Gonzalez
13:59 23 Feb 21
Excelente profesional en la calidad de defensa demuestra interés por el clienteJosé Ramón se merece más de 5 estrellas es muy amable y atento con su laborLo recomiendo excelente persona
Guillermo May Morante
10:34 19 Feb 21
El trato y la calidad humana son cualidades que se están perdiendo en la sociedad actual.José Ramón ha hecho fácil lo que parecía difícil, ayudándome enormemente en mi circunstancia personal y consiguiendo objetivos por encima de las... expectativas.Sin duda, un profesional a valorar muy positivamente.No le doy 6 estrellas porque no se puede.leer más
Mauricio Odovaine
03:13 18 Feb 21
Un servicio muy atento y profesional. Mi caso implicaba la complejidad de ser tramitado a través de un juzgado en pleno pico de infecciones por COVID, unido a la necesidad de documentación adicional requerida por otro país de la UE. El equipo de JR... nos guió y apoyo a través de todo el proceso, el cual se ha resuelto con un nivel de esfuerzo muy bajo por nuestra parte. Lo recomiendo, y volvería a contar con sus servicios si fuera necesario.leer más
Enrique Sanjose Hernandez
17:12 16 Nov 20
Profesional excepcional. Trato muy humano que sabe tranquilizar (Como fue mi caso) y explicar eficazmente todos los pasos judiciales. Supo obtener un acuerdo muy safistifactorio. Mi gratitud y mi recomendación más sincera. Gracias José Ramón.
Juan Jose Gonzalez
12:03 07 Nov 20
José Ramón me a llevado un caso de okupas en un piso de mis padres y la verdad que es un gran profesional y mucho más como persona, me ha tenido en todo momento informado y con las cosas muy claras. Recomiendo a este gran Profesional y yo si lo... tuviera que necesitar me pondría otra vez en sus manos.leer más
María del Carmen Zarzosa Diez
18:09 05 Nov 20
Respuesta rápida tanto telefónicamente como por WhatsApp, conversaciones cómodas imparciales en la escucha por parte del letrado, una clara exposición de respuesta y soluciones por parte del mismo.El trato personal excelente, te hace sentir... tranquil@, la rapidez de los trámites ágiles, precio calidad inmejorable, sin presiones.Resumiendo un profesional en su trabajo y una persona sensible y realista.Sin duda recomendable.leer más
Juan José Gámiz Cadenas
19:21 12 Oct 20
Desde el primer momento que lo contacte para saber de sus servicio me explico claramente cómo iba a ser el proceso y que pasos había que seguir. En todo momento me sentí muy bien asesorado ante cualquier duda que tenía. Además de tener un trato... humano y cercano. Lo recomiendo totalmenteleer más
Pablo Gil
13:57 28 Sep 20
Un profesional impecable, agradable, atento, te explica todo con pelos y señales... Me llevó un caso y me pareció increíble. Desde el minuto uno me informó de todo y le estoy muy agradecido por el resultado obtenido. De 10!!!
Identificación de la finca
Hay que identificar la finca (piso, chalet, apartamento, parcela) para que el juzgado tenga claro dónde tiene que ir cuando se produzca el lanzamiento (desalojo).
Por supuesto, hay que aportar al juzgado las escrituras de la vivienda para que tenga claro quién tiene el pleno dominio.
Procedimiento judicial de desahucio
El procedimiento judicial para desalojar a la persona que ocupa la finca sigue los cauces del juicio verbal.
El art. 250.1.2º de la LEC dice por razón de la materia que siempre que se vaya a ejercitar la acción de desahucio por precario debe tramitarse por el juicio verbal:
” Art 250.1.2º LEC: Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
2. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.”
objetivo: conseguir la posesión de su vivienda cuanto antes.
Contar con un despacho experto en desocupaciones es vital para conseguir la posesión de su vivienda. No corra riesgos innecesarios en el desalojo de okupas.
¿Cuánto tiempo tarda un juicio de desahucio por precario?
Es muy complicado decir cuánto va a tardar un proceso judicial, pero por lo general, los juzgado de primera instancia de Madrid suelen tardar entre 5 y 9 meses de media.
No obstante, cada proceso es distinto y pueden pasar muchas cosas en su tramitación, que se pida un abogado de oficio por la parte demandada, que se declare la vulnerabilidad del precarista, etc…
JR Abogados bufete Madrid
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En JR Abogados llevamos muchos años haciendo lo mismo. Eso se llama experiencia. Pon tu caso en nuestras manos y recupera tu vivienda cuanto antes.
