Abogados desahucios en Madrid

Si está leyendo esta página web es porque tiene un problema, necesita un abogado para el desalojo de su vivienda porque sus inquilinos acumulan muchos impagos en la renta.

Bien, el  primer objeto está claro, recuperar su piso lo antes posible, pero para eso habrá que echar al inquilino moroso y eso, solo lo puede hacer el Juzgado correspondiente.

El segundo objetivo es lograr que le paguen los meses de alquiler vencidos.

El tercero, que las costas del juicio, es decir, el abogado y el procurador, también se lo paguen los inquilinos por haber tenido que instar este procedimiento.

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Qué es el desahucio en Madrid

El desahucio en Madrid es el procedimiento judicial que la ley deja a los dueños de pisos y fincas urbanas para poder recuperarlos cuando el inquilino no paga la renta.

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Causas para interponer una demanda de desahucio en Madrid

  1. Por no pagar la renta o cantidades asimiladas.
  2. Por no cumplir las obligaciones.
  3. Por no pagar la fianza.
  4. Por  subarriendo o cesión inconsentidos.
  5. Por  la realización de daños dolosos o de obras inconsentidas.
  6. Por  actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda.
  7. Por  no destinar la vivienda a vivienda del arrendatario.
  8. Por  extinción del plazo del arrendamiento.
  9. Por  precario.

Antes del desahucio, qué hacer

Si el dueño no consigue de manera amistosa que el inquilino pague lo que debe de renta, solo hay dos soluciones, esperar, lo que puede ocasionar que la deuda aumente mes a mes, o actuar.

Si decide lo segundo le recomiendo que contacte con nosotros, pues no es raro el caso de que el inquilino se muestra más propenso a dialogar con un abogado que con el propio arrendador.

Esas negociaciones las lleva JR Abogados, llevamos haciéndolo más de 15 años.

En todo caso, sean positiva o negativa la respuesta del arrendatario, ya se ha enviado el correspondiente burofax, solicitando el pago de las rentas, so pena de iniciar acciones legales de manera inmediata.

Hay muchos casos donde este mecanismo surte efecto y el arrendatario paga lo que debe. Aunque suele ser una señal de que tarde o temprano empiece de nuevo con los impagos.

Ahora bien, a veces, lo único que conseguimos es perder tiempo y dinero, por lo que solemos muchas veces recomendar iniciar el procedimiento de desahucio en Madrid lo antes posible.

No recomendamos bajo ningún concepto hasta que se haya tomado posesión de la finca de forma legal, acciones como cortarle la luz o el agua, o bien no abonarlos (si por el contrato los abonamos nosotros), poner otra cerradura, o entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino.

El motivo de evitar estos actos es simple, el arrendador sigue teniendo la posesión de la vivienda, o lo que es lo mismo, el contrato de alquiler sigue vigente, pues el juez no lo ha rescindido. El uso y disfrute de la vivienda sigue siendo del inquilino.

Si el dueño por ejemplo, le corta la luz, el inquilino puede demandarle penalmente por coacciones; si entra en la vivienda sin permiso, le demandará por allanamiento de morada, … y no se piense que es infrecuente, por los arrendatarios morosos suelen haberse estudiado bien la ley para extorsionar al dueño y seguir viviendo “por la cara”.

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El proceso de desahucio

Lo primero que vamos a hacer es prepara la demanda en el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, sin más esperas pues no hay tiempo que perder.

Debes saber que el desahucio puede salirte gratis, pues el juez, condenará a los inquilinos a pagar las costas del juicio, es decir, abogado y procurador.

Junto con la demanda, vamos a necesitar incorporar el contrato de alquiler para demostrar quien es el inquilino, la duración del alquiler y la renta que ha de pagar, entre otras cosas.

Si hemos enviado previamente un burofax, lo incorporamos también para que no pueda enervar la acción de desahucio.

JR Abogados suele incorporar también la escritura de propiedad o bien la nota simple del Registro de la Propiedad. No obstante, deben saber que en los juicios por desahucio lo que hay que demostrar es ser el arrendador, no el dueño, y para eso, bastaría con el contrato. No obstante, algunos juzgados piden la escritura.

Presentada la demanda de desahucio y admitida a trámite por el Juzgado de Madrid, el arrendador recibirá una notificación del Juzgado (un decreto) donde se le notifica este hecho.

En ese decreto ya se le avisa de que se va a celebrar un juicio y la fecha de lanzamiento, es decir, el día y la hora en el que tendrá que abandonar la vivienda, si fuera el caso, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad acudirán al lanzamiento junto con la comisión del Juzgado.

Solo se celebrará juicio si el arrendatario se opone a la demanda con abogado y procurador en el plazo de 10 días.

Muchas veces no se celebra juicio porque pasa el plazo, el inquilino sabe que lo va a perder y no quiere entrar más gastos

Suele haber juicio si piden abogado de oficio, es decir, gratis, y solo se lo darán y sus ingresos no superar un límite fijado por la Comunidad de Madrid.

¿Qué puede hacer el arrendatario cuando se le notifica el Decreto por el juzgado?

  • Nada, es decir, hacer caso omiso, se queda en la vivienda y sigue sin pagar: en este caso, cuando llegue el día del lanzamiento (expulsión de la vivienda), la comisión del juzgado entrará al piso y desalojará al arrendatario, devolviendo la posesión dueño. Mucho cuidado que pueden salir de la vivienda personas que nada tienen que ver con el inquilino con el objetivo de alagar el proceso. Para eso es importante que la demanda incorpore esta situación.
  • Paga las mensualidades pendientes y entrega el piso: no suele ocurrir muy a menudo.
  • Paga lo que debe y sigue en el piso: Esto paso si previamente no se le ha enviado un burofax solicitando y pago. Se llama enervar la acción de desahucio. No suele pagar casi nadie.

  • Entrega el piso y no paga lo que debe: Es un inicio, lo más importante es recuperar la finca, ahora, procede reclamar judicialmente las rentas, normalmente mediante embargos.
  • Se opone a la demanda con abogado y procurador: se celebrará el juicio, normalmente sin argumento alguno por su parte, recurriendo a que ha pagado en efecto y tiene un pacto verbal. No suele “colar” ante el Juez, pues es sabido que son argucias muy manidas y con poca efectividad.

El juicio de desahucio

Como decimos se produce cuando el inquilino contesta la demanda de desahucio en el plazo de 10 días, con abogado y procurador.

Ambas partes se ratificarán tanto en la demanda como en la contestación para pasar a continuación a pasar a la prueba propuesta y admitida, pues puede presentarse nueva documental por ejemplo, así como el interrogatorio del inquilino o algún testigo.

Al poco tiempo, un par de semanas por lo general el Juez dicta sentencia donde en la mayoría de los casos el contrato queda rescindido y se le condena a abonar las mensualidades debidas hasta la fecha del lanzamiento, además de las costas del juicio (honorarios de abogado y procurador del dueño).

Si se hubiera celebrado juicio en vez de tener una sentencia tendríamos otro “decreto” pero con idénticos efectos tanto para el inquilino como para el dueño.

El desalojo del piso

Se especifica su proceso en el artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil.

Pues bien, también llamado el lanzamiento es una fase del procedimiento judicial de desahucio. Es último paso del procedimiento de desahucio para recuperar el piso.

Son el conjunto de actos que el Juzgado de Primera Instancia de Madrid realiza para devolver la posesión del piso a su legítimo dueño.

Cuando un arrendatario deja de pagar la renta o los suministros, el dueño tiene interpone una demanda de desahucio, para:

  • Que el Juez de por terminado el contrato de alquiler.
  • Devuelva al Dueño la posesión del piso o local.
  • Que el arrendatario sea condenado a pagar las rentas que debe, siempre que así lo pida el demandante.
  • Que pague las costas del proceso judicial el inquilino moroso, es decir, gastos de abogado y procurador.

El lanzamiento pues  es un acto procesal del juzgado de Madrid para devolver la posesión al dueño por si el arrendatario no lo hace voluntariamente.

Fecha de lanzamiento

A los pocos días de ser interpuesta la demanda de desahucio en el Juzgado, éste concede al arrendador un plazo de diez días para que:

  • Pague y/o desaloje el piso, o si no lo hace
  • Se oponga a la demanda, presentando un escrito de oposición en el juzgado de Madrid con abogado y procurador, argumentando sus razones.

El Juzgado le manda un Decreto al inquilino donde ya viene día y hora  para el juicio, así como también la fecha para el desalojo/lanzamiento. Además se le advierte al arrendatario que si en los 10 días no contesta, no habrá juicio, y se pasará al desalojo en día y la hora prevista en el Decreto.

Si el inquilino se opone a la demanda en 10 días, puede quedar sin efecto el día y la hora del desalojo y se procede a establecer una nueva fecha.

El lanzamiento, se hará efectivo si el inquilino moroso no ha entregado las lleves del piso de manera voluntaria antes de la fecha prevista.

Si entrega las llaves de la casa antes de la fecha prevista para el desalojo, el Juez de Primera Instancia de Madrid dictará dará por finalizado tanto el contrato de alquiler y el proceso de desahucio.

Si llega la fecha de desalojo y no se han ido los ocupantes, el juzgado podrá:

  • Abrir la puerta, por lo que es necesario y recomendable llevar un cerrajero el día del desalojo.
  • Cambiar de cerradura del piso (para que no se vuelva a “colar”).
  • Entregar las nuevas llaves al dueño
  • Los funcionarios hacen el Acta del estado del inmueble si el dueño lo solicita, necesario e imprescindible para reclamar los daños en caso de haberlos..

Al desalojo va una comisión judicial con el dueño y el procurador contratado, más un cerrajero, y si se preeven problemas también llegará la policía.

Los bienes muebles que deje el inquilino en la casa se consideran como bienes abandonados, por lo que el dueño puede quedárselos o tirarlos, pues normalmente lo único que dejan es basura.

Cobro de la deuda

Pasados 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el Juzgado de Primera Instancia de Madrid es firme, el dueño tiene 5 años para ejecutar las rentas impagadas.

Es decir, si el arrendatario no paga voluntariamente la lo que debe el dueño puede pedir al Estado ayuda para embargarle los bienes que tenga.

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