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La vulnerabilidad en los desahucios
Para la comprensión del presente artículo, es preciso aclarar dos términos.
El primero de ellos es lo que se entiende como “unidad familiar”, que será necesario comprender para lo que se explica en adelante.
La unidad familiar se compone (en términos de desahucio) por quien debe pagar el alquiler, su cónyuge no separado legalmente o su pareja de hecho inscrita, y los hijos de ambos que convivan en la vivienda objeto de la deuda, independientemente de la edad que tengan.
Por ejemplo, la unidad familiar de Marta está formada por ella, que ha de pagar el alquiler de su casa de Madrid, por su marido Juan, y sus tres hijos mayores de edad (da igual la edad que tengan).
El segundo concepto que se debe analizar es el que se conoce como “situación de vulnerabilidad”.
El propio Gobierno establece dos requisitos para que se considere que una persona es vulnerable. Ambos requisitos se encuentran regulados en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo.
El primer requisito se refiere a que una persona haya sido desempleada o se encuentre en situación de ERTE y aun así deba seguir pagando el alquiler.
También se contempla el caso de los empresarios o autónomos, que hayan reducido sus ingresos de forma notable debido a cuidados o alguna circunstancia similar.
Este primer requisito se complementa con que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere unos determinados umbrales.
Estos se concretan con carácter general en el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual.
Estos límites son subjetivos, pues incrementan por cada hijo de la unidad familiar o por cada persona perteneciente a la misma que sea mayor de 65 años.
Asimismo, tal límite varía en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga alguna discapacidad o enfermedad.
Los criterios subjetivos utilizados son similares a los que se emplean para el cálculo del mínimo personal y familiar del IRPF.
Por tanto, para facilitar la comprensión del primer requisito, si Marta es despedida de su trabajo pero su marido continúa trabajando y tiene un salario muy grande, es lógico que no se considere que Marta se encuentra en situación de vulnerabilidad, pues su marido es capaz de pagar la hipoteca o el alquiler hasta que ella pueda encontrar otro trabajo.
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El segundo requisito que establece el Decreto-Ley 11/2020 exige que la renta de alquiler que se haya de pagar junto con los suministros básicos (electricidad, gas, agua, móvil, gastos de comunidad…) sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba en total la unidad familiar.
Evidentemente, en tal situación se ha de considerar que una persona se encuentra en situación de vulnerabilidad.
La cuestión de los desahucios es sin duda una de las más debatidas en la actualidad.
Genera una gran controversia y una fuerte oposición a que se desaloje de su vivienda a quien se encuentra en una situación vulnerable.
La situación de vulnerabilidad ha aumentado mucho durante el último año, pues a raíz de la pandemia muchas personas han sido desempleadas o han reducido notablemente su nivel de ingresos, lo que lleva a considerarlas vulnerables. Afortunadamente, se ha aprobado recientemente el Real Decreto-Ley 16/2021 de 3 de agosto que regula la suspensión de los desahucios precisamente por la vulnerabilidad del inquilino.
Los procesos de desahucio que este Real Decreto-Ley permite suspender son aquellos en los que se ha producido un impago de rentas (no pagar tres meses de alquiler) o aquellos en los que se ha producido la expiración del plazo del contrato (mi contrato de alquiler terminaba en junio y estamos en septiembre).
Sin embargo, tan solo podrán suspenderse los desahucios de aquellos contratos de arrendamiento que estén sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, de forma que tal Real Decreto-Ley no es aplicable para aquellos contratos que rigen por las normas del Código Civil.
La suspensión de desahucio por vulnerabilidad tan solo puede solicitarla el inquilino que no ha pagado la renta o cuyo plazo ha expirado.
Para ello debe aportar la documentación necesaria para probar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad.
Una persona que ha sido desempleada debe aportar su carta de despido, así como la documentación que muestre que los ingresos de la unidad familiar a la que pertenezca no son superiores a los establecidos para poder considerar que es vulnerable.
El nuevo Real-Decreto Ley ha prorrogado la suspensión de los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad hasta el 31 de octubre de 2021.
El objetivo es tratar que aquellas personas que no tienen otra alternativa habitacional tengan tiempo para ser empleadas de nuevo y poder pagar así las rentas.
Por último, es importante aclarar que se ha establecido que no concurrirá situación de vulnerabilidad cuando alguno de los miembros de la familia tenga una vivienda.
Si Marta no paga el alquiler (por encontrarse en situación de vulnerabilidad) y su marido tiene una vivienda en Málaga, se procederá al desahucio, pues se considera que tienen alternativa habitacional.
Esta excepción no se aplica en caso de que tan solo se tenga una parte de dicha propiedad heredada por testamento.
