I. Tipos de Desahucio en España

Existen varios tipos de desahucio, cada uno de los cuales responde a situaciones específicas. Los principales tipos son:

1. Desahucio por Impago de Rentas

El más común de los desahucios en España es el que ocurre por el impago de las rentas de alquiler. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), un propietario puede solicitar el desahucio del inquilino cuando este no paga el alquiler en el plazo acordado.

Procedimiento

• Reclamación extrajudicial: El propietario suele comenzar con una reclamación amistosa, mediante burofax o notificación formal, exigiendo el pago de la renta adeudada.
• Demanda judicial: Si el inquilino no responde o no paga, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante los tribunales.
• Audiencia judicial: En el juzgado, se establece una fecha para la vista. Si el inquilino paga antes de esta vista, el desahucio podría detenerse.
• Lanzamiento: Si el juez dicta sentencia a favor del propietario y el inquilino no abandona voluntariamente el inmueble, se procederá al lanzamiento, es decir, el desalojo forzoso.

Particularidades del proceso

• Enervación del desahucio: El inquilino tiene la posibilidad de detener el proceso de desahucio pagando todas las rentas adeudadas más los intereses antes de que se fije la fecha del lanzamiento. Sin embargo, este derecho sólo puede ejercerse una vez cada tres años.
• Modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019: La normativa más reciente ha introducido protecciones adicionales para inquilinos vulnerables, dificultando el desahucio sin una alternativa habitacional.

2. Desahucio por Precario

El desahucio por precario se refiere a situaciones en las que el ocupante de un inmueble no tiene ningún título que justifique su posesión, es decir, no hay contrato de arrendamiento, ni otro tipo de autorización para usar el inmueble. Este tipo de desahucio suele aplicarse a ocupas o a familiares que habitan en la vivienda sin permiso.

Procedimiento

• Demanda judicial: El propietario puede presentar una demanda ante los tribunales para solicitar el desahucio de la persona que ocupa el inmueble sin título.
• Juicio verbal: Este tipo de procedimiento sigue la vía del juicio verbal, un procedimiento judicial más rápido que el ordinario.
• Ejecución de la sentencia: Si el juez dicta sentencia a favor del propietario, se fijará una fecha para el lanzamiento del ocupante.

Características

• Ocupación ilegal: Este tipo de desahucio se utiliza frecuentemente en situaciones de ocupación ilegal, aunque también puede aplicarse en otros casos donde el ocupante carezca de un derecho formal para estar en la vivienda.
• Protección de vulnerables: La Ley 1/2013 introdujo modificaciones para proteger a personas en situación de vulnerabilidad, lo que puede influir en el plazo de lanzamiento.

3. Desahucio por Necesidad del Propietario

Otro tipo de desahucio es el que se lleva a cabo cuando el propietario necesita recuperar su inmueble para uso propio o de un familiar en primer grado, por razones justificadas como la necesidad de vivienda.

Procedimiento

• Notificación previa: El propietario debe notificar al inquilino con al menos dos meses de antelación, expresando claramente la necesidad de la vivienda para uso propio o familiar.
• Demanda judicial: Si el inquilino no accede a abandonar la propiedad, el propietario puede interponer una demanda de desahucio.

Particularidades

• Cláusula en el contrato: Esta posibilidad de desahucio debe estar contemplada en el contrato de arrendamiento desde el inicio.
• Plazo mínimo de arrendamiento: Este tipo de desahucio solo puede realizarse si han transcurrido al menos cinco años desde la firma del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), a menos que se especifique un plazo menor en el contrato.

II. Procedimientos Legales para el Desahucio

1. Presentación de la Demanda

El primer paso en cualquier tipo de desahucio es la presentación de una demanda judicial. Esta debe estar acompañada de documentos que prueben el incumplimiento del inquilino o la falta de título habilitante para estar en la vivienda.

Documentación necesaria

• Contrato de arrendamiento: En los desahucios por impago o por necesidad del propietario.
• Reclamaciones previas: En caso de desahucios por impago, es necesario haber intentado una reclamación amistosa antes de proceder judicialmente.
• Título de propiedad: Es esencial que el propietario pueda demostrar la titularidad del inmueble.

2. Juicio Verbal

La mayoría de los desahucios se tramitan mediante el procedimiento de juicio verbal, un proceso más ágil que el juicio ordinario. En este procedimiento, el juez escucha las alegaciones de ambas partes y dicta sentencia en un plazo corto de tiempo.

3. Sentencia y Ejecución

Una vez dictada la sentencia, si el juez falla a favor del propietario, se fija una fecha para el desalojo del inmueble (lanzamiento). En algunos casos, el inquilino puede solicitar una prórroga del plazo para abandonar la vivienda.

4. Lanzamiento

El lanzamiento es el último paso en el procedimiento de desahucio. Consiste en el desalojo forzoso del inmueble por parte de las autoridades judiciales. Si el inquilino o el ocupante no abandona voluntariamente el inmueble, las fuerzas del orden público pueden intervenir para hacer efectiva la orden judicial.

III. Derechos y Obligaciones de las Partes

Derechos del Propietario

• Cobro de las rentas: El propietario tiene derecho a recibir la renta en la cantidad y en el plazo acordado.
• Recuperación del inmueble: Si el inquilino no cumple con sus obligaciones, el propietario tiene derecho a recuperar su propiedad a través de un procedimiento judicial.
• Indemnización por daños: En algunos casos, el propietario puede solicitar indemnización por daños ocasionados al inmueble durante el arrendamiento.

Obligaciones del Propietario

• Mantener el inmueble en buen estado: El propietario está obligado a mantener la vivienda en condiciones habitables y a realizar las reparaciones necesarias.
• Respetar los plazos legales: El propietario debe cumplir con los plazos y procedimientos establecidos por la ley antes de solicitar el desahucio.

Derechos del Inquilino

• Enervación del desahucio: El inquilino tiene derecho a evitar el desahucio pagando las cantidades adeudadas antes del juicio, salvo que haya enervado previamente dentro de un periodo de tres años.
• Prórroga de los plazos de desalojo: En casos de vulnerabilidad, el inquilino puede solicitar una prórroga en el plazo de lanzamiento.

Obligaciones del Inquilino

• Pago de la renta: La principal obligación del inquilino es abonar la renta pactada en el contrato.
• Cuidado del inmueble: El inquilino debe utilizar el inmueble conforme a su destino y mantenerlo en buen estado.

IV. Modificaciones Legislativas y Protección de Inquilinos Vulnerables

En los últimos años, la legislación española ha introducido cambios importantes en los procedimientos de desahucio para proteger a los inquilinos en situación de vulnerabilidad.

• Real Decreto-ley 7/2019: Refuerza los derechos de los inquilinos y establece la obligatoriedad de ofrecer soluciones habitacionales alternativas antes de proceder con el desahucio de personas vulnerables.
• Suspensión temporal del desahucio: En ciertos casos, el desahucio puede suspenderse temporalmente si se acredita que los ocupantes están en situación de vulnerabilidad social o económica.

Conclusión

El procedimiento de desahucio en España es complejo y está regulado por una serie de normativas que intentan equilibrar los derechos de propietarios e inquilinos.

Si bien el desahucio por impago es el más frecuente, existen otros tipos de desahucios que atienden a distintas circunstancias, como la ocupación ilegal o la necesidad del propietario de recuperar su vivienda.

Con las recientes reformas legislativas, se han introducido mecanismos para proteger a los inquilinos más vulnerables, aunque la recuperación del inmueble por parte del propietario sigue siendo un derecho fundamental.

Es crucial que tanto los propietarios como los inquilinos conozcan sus derechos y obligaciones para actuar conforme a la ley y evitar situaciones de conflicto.