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Recuperar la vivienda alquilada por necesidad
En muchos casos, los caseros, una vez alquilada su vivienda a un tercero, con el paso del tiempo la necesitan y quiere recuperarla.
Para un hijo, para ellos mismos, para son padres que necesitan una vivienda con ascensor, o cerca de un centro médico o una farmacia, etc…
En este artículo le explicamos cómo puede recuperarla y qué tiene que hacer.
Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados
Requisitos
Contratos firmados antes del 05 de Marzo de 2.019
1.- Se puede ejercitar una vez tras el 1er año de duración del contrato, antes no.
2.- No es necesario que conste en el contrato de alquiler.
3.- El dueño tiene que decir que necesita la vivienda para él o familiares de primer grado de consanguinidad.
4.- La necesidad debe detallarse.
5.- Debe necesitar la casa de forma permanente.
6.- Tiene que notificarle dos meses antes de que necesite la casa.
Contratos firmados desde el 05 de Marzo de 2.019
1.- Se aplica pasado el 1er año de duración del contrao, nunca antes.
2.- Las empresas no están legitimadas, solo los arrendadores que sean personas físicas.
3.- En el contrato debe aparecer una cláusula que diga que el arrendador puede recuperar la vivienda por causa de necesidad transcurrido el primer año.
4.- El piso debe destinarse por necesidad, a este grupo de personas:
- El propio arrendador
- Familiares en primer grado de consanguinidad (padres e hijos) o adopción
- Para su ex, en caso de divorcio, separación o nulidad matrimonial.
5.- El dueño debe notificar con una antelación de dos meses al inquilino que necesita la casa, y decirle la causa por la que la necesita. El inquilo está obligado a salir de la vivienda.
6.- La vivienda debe necesitarse para vivir permanentemente en ella, no como vacaciones o por capricho.
La duda que se plantea sobre la necesidad del arrendador es la siguiente:
Esa necesidad se produce después de haberse firmado el contrato, es decir, no estaba prevista, o bien ya existía antes de firmarse el contrato.
Vamos a imaginar que Pepe y Ana se divorcian. No tienen hijos. En la sentencia de divorcio la casa es para Pepe, ya divorciado, decide alquilarla e irse a vivir a otro piso (otro alquilado, el de su novia, el de sus padres…)
Siguiendo con el ejemplo, Pepe, pasado un año de tener la casa alquilada, dice «necesitar» la casa y no tener que esperar (2 años para contratos anteriores a marzo de 2.019 y 4 años para contratos a partir del 05 de marzo de 2.019). Le manda un burofax al arrendatario y le dice que necesita la casa porque se ha divorciado.
En este caso, el inquilino puede oponerse al desahucio porque la ley habla de «necesidad» y no de «comodidad», porque esa necesidad ya existía cuando se firmó el contrato, Pepe no se divorció estando la casa alquilada, sino al revés; es decir, no es una necesidad sobrevenida.
Del mismo modo, si Pepe, estuviera viviendo en otra casa de su propiedad, el concepto de necesidad decae por completo.
Por tanto, si usted quiere recuperar su piso, es muy importante demostrar en el juzgado que la necesidad surge DESPUÉS de haber firmado el contrato.
El juez siempre entenderá que si la necesidad es ANTERIOR a la firma del contrato, el dueño consintió esa circunstancia y aún así, firmó el contrato de alquiler con un inquilo, es decir, que si hubiera necesitado la vivienda de verdad, jamás hubiera firmado ese contrato.
Por tanto
1.- Debe estar escrito en el contrato de arriendo
2.- La causa debe ser nueva y no conocida con anterioridad.
3.- Si la «necesidad» existía antes de firmar el contrato, no tendrá validez, aunque se plasmara en el contrato de alquiler.
4.- El arrendador, aunque lo indique el contrato, debe explicarle al juez en qué consiste su necesidad.
5.- El inquilino podrá contestar en su oposición que esa necesidad ya la conocía, o que no está justificada, que es un fraude o que está abusando de su derecho.
6.- Si el inquilino se opone significa que el dueño debe buscar un abogado para presentar una demanda por desahucio el juez verá si esa causa es nueva, si es realmente una necesidad o es un «capricho» del dueño.
¿Que es "necesidad" según la RAE
La Real Academia Española dice que el término necesidad se refiere a:
1.- Impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido.
2.- Aquello a lo cual es imposible sustraerse, faltar o resistir.
3.- Carencia de las cosas que son menester para la conservación de la vida.
4.- Falta continuada de alimento que hace desfallecer.
5.- Peligro o riesgo ante el cual se precisa auxilio urgente.
Por tanto necesidad es algo que surge en un momento y a lo que hay que combatir.
Bajo ningún concepto puede ser un arrepentimiento del dueño en alquilar el piso.
Tengan en cuenta los propietarios de viviendas, que los jueces no van a poner de patitas en la calle a unos inquilinos si no acreditan de forma indubitada que necesitan la vivienda, porque de entrada, todo juez «sospechará» de que detrás de la apariencia de necesidad solo hay un deseo o una comodidad del casero y, por tanto, no van a tratar algo excepcional, el artículo 9 de la LAU (necesitar la vivienda el casero) y convertirlo en algo ordinario; porque lo ordinario es que se den las prórrogas del contrato y que el inquilino siga en la posesión del inmueble hasta que pasen 3 o 5 años.
La ley, en ese caso, está pensada para una situación inesperada del arrendador.
Puede darse el caso que en la notificación al inquilino (burofax) no se incluya detallada esa causa de necesidad.
En este caso, el inquilino podrá requerirle para que detalle con claridad, cuales son las razones por las que necesita la vivienda y quién la necesita.
Bufete JR Abogados en Madrid
Bufete JR Abogados en Alcalá de Henares
Comunicación por e-mail
Es muy importante que quede reflejado en el contrato de alquiler que el domicilio a efectos de notificaciones sea el e-mail de los intervinientes. Con esto se consigue una mayor agilidad en las comunicaciones.
el art.4.6 LAU dice: Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.
Cómo tiene que ser el escrito
El escrito del dueño debe contener lo siguiente (recomendamos que se realice por un abogado experto):
1.- El porqué necesita la vivienda, fecha en la que surge la necesidad, para ver si es inesperada o ya existía.
2.- Quién necesita la vivienda, el dueño o un familiar y en qué grado.
3.- Darle al arrendatario un plazo para contestar con la advertencia de que si no dice nada se entenderá como que consiente.
4.- Decir que es para residencia permanente.
c.- El dueño no debe tener otro piso similar.
d.- El inquilino puede pedir más detalles antes de aceptar el requerimiento.
e.- El inquilno puede negarse a irse de la casa.
f.- Al dueño, solo le queda buscar un abogado e ir a un juzgado civil.