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Recupera tu vivienda con los mejores abogados
Especialistas en desahucios por impago de rentas, desahucios en precarios, por fin del plazo contractual, desalojos de habitación, desahucios de okupas.
Desahucio por fin del contrato
Hola, cómo estás, voy a ir al grano.
Tienes tu casa alquilada, se aproxima el fin del contrato de arrendamiento y no quieres que continúe tu inquilino. (da igual la razón)
¿Qué puedes hacer?
Lo más seguro es que le hicieras un contrato por un año.
Lo primero que debes saber es que la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece una serie de prórrogas que son obligatorias (en unos casos hasta 3 años y en otros hasta 5 años).
Esto significa que si tu inquilino solo lleva un año, Y PAGA, no lo puedes echar. Cosa distinta es si necesitas la vivienda para ti o para un familiar tras finalizar el primer año, pero aquí solo vamos a hablar de desahucios por fin de contrato.
Cuándo termina el contrato de arriendo
Todo contrato de alquiler tiene 3 fases:
- Duración inicial (lo normal es de un año).
- Prórrogas
- Tácita reconducción
Duración inicial del contrato de arriendo
Casi todos los contratos de alquiler se hacen por un año de plazo, PERO, ese año es prorrogable, si así lo quiere el inquilino.
Es decir, que no se le puede echar, siempre que pague y no incumpla otras condiciones del contrato.
Por tanto, si quieres echar a tu inquilino debes dejar pasar 3 año o cinco años, dependerá de cuándo se firmó el contrato.
Prórrogas
Pasado ese año, el contrato entra en las prórrogas, no puedes, hacer nada.
Aunque sean prórrogas anuales, durarán hasta 3 o 5 años. (Ya veremos cuanto tiempo tardan en cambiar la ley)
Pues cuando el contrato llegue a los 3 o a los 5 años, es cuando puedes pedirle que se vaya de tu inmueble.
Te aconsejo que le mandes un burofax, con 60 días de antelación a la finalización
Si enviado el burofax, llegado el plazo, no se ha ido, puedes interponer una demanda de desahucio contra tu inquilino.
PERO, si se te pasó enviar el burofax, el contrato pasa a la tercera fase, la «tácita reconducción».
Qué más tienes que saber para el desahucio por expiración del plazo contractual
– Hay que presentar la demanda en el Juzgado de Primera Instancia donde se entre la finca alquilada.
– Se necesita un abogado y un procurador, en caso contrario, no se admitirá la demanda.
– Se trata de un JUICIO VERBAL, ya que el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dice:
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
objetivo: conseguir la posesión de su vivienda cuanto antes.
Contar con un despacho experto en desocupaciones es vital para conseguir la posesión de su vivienda. No corra riesgos innecesarios en el desalojo de okupas.
Tácita reconducción
La tácita reconducción es una prórroga adicional de un año.
Eso significa que, como no les has enviado el burofax, no podrás desahuciarle hasta que pase otro año más.
Ponte una alarma en el móvil o en tu calendario para que 60 días antes de que cumpla ese año de tácita reconducción, le mandes un burofax diciendole a tu inquilino que no quieres prorrogar el contrato.
Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados
Estos precios son válidos para desahucios por impago de rentas. Para desahucios por impago cuya renta de alquiler supere los 650 €/mes, consúltenos.
Para desahucios por precario, por finalización de plazo de contrato, desahucios por rentas antiguas, necesitar la vivienda para el propietario o un familiar, desahucios por actividades nocivas, insalubres y peligrosas, por subarrendar habitaciones, incumplimientos de contrato y okupaciones, consúltenos.
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En JR Abogados llevamos muchos años haciendo lo mismo. Eso se llama experiencia. Pon tu caso en nuestras manos y recupera tu vivienda cuanto antes.
Cuándo acaba el contrato de alquiler de un local
Un local es distinto a una vivienda, aquí no hay prórrogas obligatorias.
Si se pacta en el contrato un año de alquiler, con mandar 2 meses antes un burofax diciendo que no habrá prórroga, será bastante. No hay que esperar ni 3 ni 5 años.
¿Que pasa si no mandas el burofax?
Se prorrogará por el tiempo que se pactó en el contrato. Si no se pactó nada, será por un año, donde el contrato de arriendo entrará en tácita reconducción.
JR Abogados en equipo de investigación
En el juicio de desahucio por expiración del plazo también puedes pedir la reclamación de las rentas, en caso de que no te pague el inquilino.
El artículo 437.4.3ª de la LEC establece:
“4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:…
3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”
La demanda de desahucio hay que incluir lo siguiente:
- datos del dueño
- datos de inquilino (demandado)
- dirección del inmueble
- hechos que motivan la demanda
- fundamentos de derecho
- Qué se pide.
Nueva Ley de Vivienda
La nueva Ley de Vivienda 12/2023 que entró en vigor el día 26 de mayo de 2.023 ha cambiado algunas particularidades relacionadas con el contenido de la demanda de desahucio, añadiendo los apartados 6 y 7 al artículo 439 de la LEC, que dicen lo siguiente:
” 6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.”
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Otras cuestiones importantes
– La cuantía que se debe indicar en la demanda, si no hay impagos derenta, sino que se pide el desahucio porque solo se cumplió el plazo, es la de un año de renta. Este dato es vital para luego hacer el cálculo del pago de las costas.
– Si debe luz, agua, gas, se puede incluir en la demanda. Esto se llama acumulación de acciones (desahucio y reclamación de rentas o cantidades asimiladas), aplicando el artículo 437.4.3ª de la LEC:
“La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.”
– Estos juicios, suelen ser rápidos, pues cuando admiten la demanda, se avisa al arrendatario por el plazo de 10 días para que conteste la demanda y si no lo hace se le declara en rebeldía.
– Eljuicio, habrá de tener lugar dentro del plazo máximo de 1 mes (art. 440.1 LEC). No obstante, muchas veces este plazo no se cumple.
– Si el arrendatario no acude al juicio se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.
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La Ley por el derecho a la vivienda 12/2023 ha cambia el art. 549.3 de la LEC diciendo que, en cualquier juicio por desahucio la petición de ejecución de lanzamiento en la demanda es bastante para su ejecución directa de la sentencia condenatoria o del decreto si no hay oposición al desahucio, sin pedir otra actuación, y se ejecuta en el día y hora exacta indicados en la sentencia
Es vital que se pida en la demanda que se ejecute el lanzamiento.
“En la sentencia condenatoria de todos los tipos de desahucio, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado, todo ello según el apartado 5 del artículo 440.” (artículo 549.3 LEC)
También indica el artículo 549.4 de la LEC que no hay de esperar el plazo de 20 días para ejecutar la sentencia.
Pero si el lanzamiento es de de la vivienda habitual del inquilino, que es lo normal, previamente hay que notificar a la administración autonómica y local en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.