Muchos arrendadores se encuentran con un problema cada vez más habitual: han firmado un contrato de arrendamiento con un inquilino para uso de vivienda habitual, pero pasado un tiempo descubren que ese inquilino está realquilando habitaciones a terceros, ya sea por anuncios en portales como Idealista, Badi o incluso Airbnb. Esta práctica, si no cuenta con el consentimiento expreso del propietario, puede suponer un incumplimiento grave del contrato que dé lugar a su resolución.
En este artículo vamos a analizar con detalle cuándo se puede resolver legalmente un contrato de alquiler si el inquilino está subarrendando o realquilando habitaciones a otras personas, qué condiciones exige la ley, y qué puedes hacer como arrendador para proteger tu propiedad.
📜 ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el subarriendo?
La normativa aplicable es clara. El artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente:
“El arrendatario no podrá ceder ni subarrendar, total o parcialmente, la vivienda sin el consentimiento del arrendador, que deberá constar por escrito.”
Por tanto:
- Si tu inquilino realquila habitaciones a otras personas sin tu consentimiento por escrito, está incumpliendo el contrato.
- Este incumplimiento no necesita estar expresamente recogido en el contrato para ser perseguido, ya que la ley lo prohíbe por defecto.
🛏️ ¿Y si el inquilino vive en el piso pero alquila habitaciones?
Este es el caso más frecuente. El inquilino se queda con una habitación para él, y las otras las alquila a terceros por meses, semanas o incluso días. Aunque siga residiendo en la vivienda:
- Está realizando una actividad económica que no está permitida si no la has autorizado.
- La vivienda deja de tener el carácter de “uso habitual” y pasa a tener un uso compartido con ánimo de lucro.
- En muchos casos, ni siquiera se hace un contrato por escrito con los ocupantes, lo que genera inseguridad jurídica y riesgos para ti como propietario.
🔎 ¿Cuándo se puede resolver el contrato de alquiler?
Puedes solicitar la resolución anticipada del contrato si se da alguna de las siguientes circunstancias:
- El inquilino ha subarrendado sin autorización expresa y escrita del arrendador.
- Existe una cesión de uso total o parcial del inmueble sin permiso.
- Se ha incumplido el uso pactado en el contrato (por ejemplo, uso turístico o comercial en vez de uso residencial).
- Hay una alteración del destino de la vivienda (por ejemplo, se convierte en piso compartido o turístico).
Este incumplimiento puede motivar:
- Un burofax de advertencia y requerimiento para el cese de la actividad.
- Si persiste, una demanda judicial de resolución del contrato por causa legal.
🧾 ¿Cómo debe actuar el arrendador paso a paso?
- Revisar el contrato de arrendamiento: verifica si existe una cláusula que prohíba expresamente el subarriendo.
- Recopilar pruebas: anuncios online, testigos, correos electrónicos, capturas de pantalla de portales como Idealista, Badi, Airbnb o Booking.
- Enviar un burofax formal al inquilino requiriendo el cese inmediato de la cesión de habitaciones.
- Si el inquilino no corrige la situación, puedes:
- Solicitar la resolución del contrato.
- Iniciar un procedimiento de desahucio por causa de incumplimiento contractual.
Además, si el uso del inmueble ha generado daños, sobreocupación o sanciones administrativas, puedes reclamar una indemnización por perjuicios económicos.
🏛️ ¿Y si el contrato no dice nada sobre subarriendo?
Aunque el contrato no mencione específicamente la prohibición del subarriendo, la LAU lo prohíbe por defecto, salvo que se autorice expresamente. Es decir, la prohibición es implícita por ley.
Eso sí, es recomendable que incluyas siempre una cláusula que lo recuerde, para evitar excusas por parte del inquilino. Por ejemplo:
“Queda expresamente prohibido el subarriendo total o parcial de la vivienda, así como su cesión o uso compartido con terceros sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.”
⚖️ ¿Y si hay ocupantes que no figuran en el contrato?
Si en la vivienda residen personas no autorizadas o que no constan en el contrato de arrendamiento, puedes alegar que el inquilino ha cedido el uso del inmueble a terceros. Esto es un incumplimiento legal que también te permite solicitar la resolución anticipada del contrato.
Además, puede haber problemas en caso de:
- Conflictos entre los ocupantes.
- Deterioro del inmueble.
- Denuncias por molestias vecinales.
🛡️ Protege tu vivienda y tus derechos
Como propietario, tienes derecho a saber quién ocupa tu inmueble y bajo qué condiciones. El subarriendo encubierto o el uso del piso como residencia compartida sin autorización te expone a riesgos legales, económicos y de convivencia.
Actuar rápido y de forma legal es clave para evitar que el problema se agrave.
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