Desahucios y Expediente de Consignación de Rentas Judicial y Notarial en Casos de Alquileres de Renta Antigua

El Problema de la Falta de Número de Cuenta

Cuando un arrendador no proporciona un número de cuenta bancaria para el pago de la renta, el inquilino se encuentra en una situación delicada.

No obstante, la legislación española prevé mecanismos para que el inquilino pueda cumplir con su obligación de pago, aun cuando el arrendador no colabore. Estos mecanismos son la consignación de rentas judicial y notarial.

Contexto Legal de los Alquileres de Renta Antigua

Los alquileres de renta antigua son aquellos contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Estos contratos suelen estar sujetos a normativas más beneficiosas para los inquilinos, como rentas bajas y derechos de prórroga forzosa.

Sin embargo, también presentan desafíos específicos, como la falta de actualización de datos bancarios por parte de los arrendadores.

Consignación Judicial de Rentas

La consignación judicial de rentas es un procedimiento que permite al inquilino depositar las cantidades adeudadas en el Juzgado cuando no puede hacerlo directamente al arrendador.

Este proceso asegura que el inquilino cumple con su obligación de pago, evitando así posibles acciones de desahucio por impago.

Pasos para la Consignación Judicial

1. Comunicación con el Arrendador: Es esencial que el inquilino demuestre que ha intentado, de buena fe, realizar el pago de la renta. Esto incluye enviar cartas certificadas o burofax solicitando un número de cuenta bancario o intentando realizar el pago por otros medios.

2. Preparación de la Demanda de Consignación: Si el arrendador no responde o se niega a proporcionar los datos bancarios, el inquilino debe preparar una demanda de consignación. Esta demanda debe incluir:

   • Datos del contrato de arrendamiento.
   • Pruebas de los intentos de pago.
   • Justificación del monto de la renta adeudada.

3. Presentación en el Juzgado: La demanda de consignación se presenta en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble arrendado.

4. Depósito de la Renta: El inquilino debe depositar la cantidad adeudada en la cuenta de consignaciones del Juzgado. Este depósito se realiza mediante transferencia bancaria o pago en efectivo en la entidad bancaria designada por el Juzgado.

5. Notificación al Arrendador: El Juzgado notificará al arrendador sobre la consignación realizada. A partir de este momento, el arrendador puede retirar las cantidades consignadas en cualquier momento.

Ventajas y Desventajas de la Consignación Judicial

Ventajas:

• Protege al inquilino de acciones de desahucio por impago.
• Proporciona una vía legal para cumplir con las obligaciones contractuales.

Desventajas:

• Proceso burocrático y potencialmente costoso.
• Requiere tiempo y recursos legales.

Consignación Notarial de Rentas

La consignación notarial es una alternativa a la consignación judicial, permitiendo al inquilino depositar la renta adeudada ante un notario. Este procedimiento es menos formal y puede ser más rápido que la consignación judicial.

Pasos para la Consignación Notarial

1. Intentos de Pago Previos: Al igual que en el procedimiento judicial, el inquilino debe demostrar que ha intentado pagar la renta al arrendador sin éxito.

2. Elección del Notario: El inquilino debe elegir un notario de su confianza o uno que esté cercano al lugar del inmueble arrendado.

3. Preparación de la Documentación: Se debe presentar al notario:

   • El contrato de arrendamiento.
   • Pruebas de los intentos de pago.
   • Justificación del monto de la renta.

4. Depósito de la Renta: El inquilino entrega la cantidad adeudada al notario, quien emite un acta de consignación.

5. Notificación al Arrendador: El notario notificará al arrendador sobre la consignación, informándole que puede retirar las cantidades depositadas en cualquier momento.

Ventajas y Desventajas de la Consignación Notarial

Ventajas:

• Procedimiento más rápido y sencillo que el judicial.
• Menos formalidades y costes reducidos.

Desventajas:

• Menos control judicial, lo que podría ser menos seguro en ciertos casos.
• Puede no ser reconocido por todos los arrendadores.

Proceso Judicial de Desahucio y Consignación

En los casos en que el arrendador inicie un proceso de desahucio por impago, el inquilino puede defenderse demostrando que ha intentado pagar la renta mediante consignación. El proceso judicial incluye varias fases:

1. Presentación de la Demanda de Desahucio: El arrendador presenta la demanda por impago en el Juzgado de Primera Instancia.

2. Admisión a Trámite: El Juzgado admite la demanda y notifica al inquilino, dándole un plazo para contestar y/o pagar la renta adeudada.

3. Contestación del Inquilino: El inquilino puede contestar la demanda presentando pruebas de la consignación de rentas. Esto incluye los recibos de depósito y las comunicaciones con el arrendador.

4. Vista Judicial: Si el inquilino presenta una defensa válida, se celebrará una vista en la que ambas partes expondrán sus argumentos.

5. Sentencia: El juez dictará sentencia, considerando si la consignación fue correcta y si el inquilino ha cumplido con su obligación de pago. Si la sentencia es favorable al inquilino, se archivará el proceso de desahucio.

Consejos Legales para el Inquilino

• Documentación: Mantener un registro detallado de todas las comunicaciones y recibos de pago.
• Asesoramiento Legal: Consultar con un abogado especializado en arrendamientos urbanos.
• Actitud Proactiva: Intentar siempre el pago y la comunicación con el arrendador de buena fe.

Conclusión

La consignación de rentas judicial y notarial es un recurso vital para los inquilinos que se encuentran impedidos de pagar la renta debido a la falta de cooperación del arrendador.

Este mecanismo permite cumplir con las obligaciones contractuales y protege al inquilino de acciones de desahucio.

En el contexto de los alquileres de renta antigua, donde estos problemas pueden ser más frecuentes, conocer y utilizar adecuadamente estos procedimientos es fundamental.

La asesoría legal y una actitud proactiva son claves para navegar con éxito este complejo ámbito del derecho arrendaticio.