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Alquilar una vivienda a un inquilino de confianza puede parecer una solución tranquila y segura, especialmente si se cuenta con un seguro de impago. Sin embargo, en ocasiones surgen problemas inesperados, como descubrir que el inquilino ha realquilado habitaciones sin permiso, incumpliendo así el contrato de arrendamiento.
Este tipo de situaciones es más común de lo que parece y puede acarrear importantes consecuencias legales tanto para el arrendador como para el inquilino. En este artículo te explicamos qué es el subarriendo, cuándo está prohibido, qué consecuencias tiene y cómo puedes actuar legalmente si tu inquilino alquila habitaciones a terceros sin tu consentimiento.
🔍 ¿Qué se considera subarriendo?
El subarriendo ocurre cuando el inquilino (arrendatario) cede total o parcialmente el uso de la vivienda a otra persona, a cambio de una contraprestación económica (generalmente, otra renta), sin que esta persona figure en el contrato original.
Es decir, si alquilas tu vivienda a una persona y esta a su vez realquila habitaciones a terceros, estás ante un supuesto de subarriendo parcial.
⚖️ ¿Cuándo está prohibido el subarriendo?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 8 que:
“El arrendatario no podrá subarrendar la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador.”
Esto significa que el subarriendo está prohibido por defecto, salvo que el propietario lo autorice por escrito.
Además, si en el contrato de arrendamiento figura expresamente una cláusula que prohíbe el subarriendo o cesión del contrato, cualquier cesión a terceros será un incumplimiento contractual grave.
🚨 ¿Qué problemas puede generar el subarriendo sin consentimiento?
Cuando un inquilino subarrienda la vivienda o parte de ella sin permiso, se pueden generar muchos problemas:
- Desconocimiento de quién está viviendo realmente en la casa.
- Entradas y salidas continuas de personas ajenas.
- Daños en la vivienda por falta de cuidado de los subarrendados.
- Pérdida de control sobre la vivienda.
- Imposibilidad de aplicar el seguro de impago si no cubre situaciones de subarriendo.
Además, muchos propietarios se enteran del subarriendo por los vecinos, lo cual genera inseguridad y conflictos comunitarios.
📌 ¿Qué opciones legales tienes como arrendador?
Si descubres que tu inquilino está subarrendando sin tu consentimiento, puedes actuar legalmente para proteger tu propiedad.
1. Recopila pruebas del subarriendo
Antes de iniciar cualquier acción legal, es fundamental reunir pruebas que acrediten el subarriendo:
- Testigos (vecinos) que hayan visto entrar y salir a personas distintas del inquilino.
- Fotografías o vídeos de mudanzas o de personas ajenas accediendo a la vivienda.
- Comunicaciones con el inquilino en las que reconozca el subarriendo.
- Documentos que prueben que el inquilino vive con personas no autorizadas.
Aunque no tengas pruebas directas como anuncios en internet, los testigos y tus propios testimonios pueden servir como indicios suficientes en un procedimiento judicial.
2. Envía un burofax requiriendo el cese del subarriendo
Una vez confirmada la sospecha, puedes enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, exigiendo al inquilino:
- El cese inmediato del subarriendo no autorizado.
- La entrega de la vivienda en un plazo determinado.
- La advertencia de que, en caso de incumplimiento, se iniciará un procedimiento judicial.
Esto deja constancia fehaciente y puede ser clave en caso de juicio.
3. Presenta demanda por resolución del contrato
Si el inquilino no cesa el subarriendo ni abandona voluntariamente la vivienda, puedes interponer una demanda de resolución de contrato por incumplimiento grave ante el juzgado.
En estos casos, el juez puede declarar extinguido el contrato y ordenar el desahucio por uso indebido de la vivienda.
4. Solicita medidas cautelares si es necesario
En algunos casos, puedes solicitar medidas urgentes (por ejemplo, para evitar el deterioro del inmueble o que se sigan produciendo mudanzas).
⚠️ ¿Y si además te denuncian por coacciones?
En ocasiones, los inquilinos que subarriendan sin permiso intentan defenderse denunciando al arrendador por coacciones, sobre todo si se les presiona verbalmente o se recurre a mediadores. Por eso es muy importante:
- No entrar nunca en la vivienda sin autorización judicial o del inquilino.
- Evitar amenazas o conductas intimidatorias.
- Actuar siempre por vías legales: burofax, abogado y juzgado.
Una denuncia por coacciones puede ser archivada si se demuestra que solo actuaste para defender tus derechos de forma legal, pero es preferible anticiparse y tener asesoramiento legal desde el primer momento.
🛑 ¿Qué no debes hacer como propietario?
- No intentes forzar la salida del inquilino por medios propios (cambiar la cerradura, cortar suministros, etc.). Esto puede ser considerado delito de coacciones o incluso allanamiento.
- No llegues a acuerdos verbales sin dejar constancia por escrito.
- No ignores la situación. Si no actúas, el subarriendo puede consolidarse y dificultar más la recuperación de la vivienda.
✅ Conclusión: actuar a tiempo es clave
El subarriendo sin consentimiento es un incumplimiento grave del contrato de alquiler que justifica la resolución del contrato y el desahucio del inquilino. Pero para que todo salga bien, es fundamental:
- Tener pruebas suficientes del incumplimiento.
- Enviar un requerimiento formal.
- Contar con asesoramiento legal desde el inicio.
En JR Abogados hemos gestionado numerosos casos como este y sabemos cómo actuar eficazmente para recuperar tu vivienda y proteger tus derechos como propietario.
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