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La pandemia y el coronavirus lo están cambiando todo en España. Tambien los alquileres
Rebus sic stantibus es una frase que viene del latín y significa «estando así las cosas».
Es un principio del Derecho que quiere decir lo siguiente: las cláusulas de los contratos (en este caso, de alquiler) deben interpretarse según las circunstancias de su celebración.
O lo que es lo mismo, si cuando se firma un contrato de arrendamiento las circunstancias han cambiado radicalmente, dicho contrato y sus cláusulas se pueden cambiar.
Por tanto puede darse tanto una resolución del contrato o a una modificación de las obligaciones del arrendatario.
Algunos juzgado de primera instancia están estimando demandas que solicitan la aplicación de este principio «rebus sic stantibus» para revisar los contratos de alquiler y adaptarlos a los «nuevos tiempos del Covid-19».
¿Esto qué significa? Que se debe bajar la renta del alquiler y, además con efectos retroactivos.
Bien para los inquilinos y arrendatarios, sobre todo para los hosteleros y empresas de negocios, pero también para las familias que viven alquiladas.
Para los caseros, no tan bien.
Como muchos empresarios no pueden hacer frente al pago de los alquileres debido a que las personas están metidas en casa, sin salir, como consecuencias de las restricciones del gobierno para contener los ingresos hospitalarios, los inquilinos tienen que dejar de pagar los alquileres.
Los ingresos de los hosteleros y empresarios (también familias) apenas llegan para pagar el alquiler, no hablamos ya de nónimas a empleados, suministros, proveedores e impuestos. Es imposible pagar la renta que se firmó en su día en el contrato de alquiler.
Lo que opinan nuestros clientes de JR Abogados
Qué se puede solicitar en la demanda
A) Que se declare que se produce una modificación imprevisible de las circunstancias (el covid-19) lo que ha supuesto un gran perjuicio para el inquilino.
B) Que se estipule una nueva renta (un 70% menos), a la baja con efectos retroactivos desde el mes de Marzo/Abril de 2.020.
C) Que si su señoría no acepta esta rebaja, estime ella qué renta se debe pagar y qué gastos debe pagar, o no, el inquilino.
D) Si no se admiten las exigencias anteriores, que el casero no tenga opción a pedir ninguna indemnización por la resolución anticipada del contrato.
E) Que se condene al propietario a devolver las rentas pagadas desde marzo/abril 2.020 hasta la actualidad.
Qué puede contestar el casero
El casero demandado puede alegar lo siguiente:
A) Que el objeto del pleito es la confrontación entre el principio «pacta sunt servanda) del artículo 1.091 del Código Civil y la cláusula rebus sic stantibus, que no tiene apoyo legal alguno, salvo el jurisprudencial. “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos”. Esto se ratifica por el artículo 1.258 que establece que “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde entonces obliga no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, el uso y a la ley”. Y por el artículo 1.256 del Código Civil que dispone que “La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de uno de los contratantes”.
B) Que la ley está por encima de la jurisprudencia, debido al principio de jerarquía que recoge el artículo 1 del Código Civil.
C) Que no se aplique el principio jurisprudencial en el contrato de alquiler.
D) Que el Real Decreto de 15/20 de apoyo a la economía y empleo insta a comunicar al casero.
E) Que el arrendatario no tiene derecho ni a una moratoria ni a una rebaja en la renta.
Los requisitos necesarios
Se aplicará la cláusula rebus sic stantibus si se cumplen estos 4 requisitos:
- Que se produzca una modificación extraordinaria e imprevista de las circunstancias que concurrieron al celebrar el contrato. ¿Alguien hubiera podido pensar, cuando se firmó el contrato que una pandemia mundial asolaría nuestro mundo? Evidentemente, eso era impensable para cualquiera.
- Que esa modificación cause un perjuicio al inquilino, en este caso, la pérdida de ingresos, aunque de ello no tenga culpa alguna el casero.
- Que el inquilino se ponga en contacto con su casero para acordar un nuevo contrato o renta debido a la crisis económica producto del Covid-19.
- Que el objetivo del nuevo acuerdo que pretende el inquilino sea finalizar el contrato o modificarlo, de tal forma que ambas partes, por el principio de equidad, asuman pérdidas.
Costas judiciales para el casero
Esta demanda puede, además tener la consecuencias que el demandado (casero) tenga que abonar las costas judiciales del proceso civil, en función del artículo 394 LEC
Es vital, en estos casos, justificar de forma clara e indubitada, la pérdida de ingresos del inquilino.
La caída de la facturación será clave para comparar ingresos antes y después del Coronavirus.