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LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO: ASPECTOS LEGALES Y PROCEDIMIENTO
1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA
La extinción de condominio es el proceso legal mediante el cual cesa la copropiedad sobre un bien común, adjudicándolo a uno o varios copropietarios de manera exclusiva.
Se trata de un mecanismo regulado en el Código Civil y que tiene importantes implicaciones fiscales y registrales.
El condominio o copropiedad se origina cuando un bien pertenece a varias personas en proindiviso, es decir, sin que haya una división material del mismo.
La extinción del condominio permite a los copropietarios disolver esta situación y adjudicarse el bien de manera individual.
2. CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
La extinción del condominio puede producirse por diversas razones:
- Adjudicación del bien a un solo copropietario mediante acuerdo entre las partes.
- Venta del bien y reparto del precio obtenido.
- División del bien si su naturaleza lo permite, aunque en bienes indivisibles se debe recurrir a la adjudicación o venta.
- Disolución del matrimonio con bienes en copropiedad.
- Liquidación de una herencia en la que existen bienes en proindiviso.
3. PROCEDIMIENTO PARA LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
A) Extinción de condominio por acuerdo entre las partes
Cuando los copropietarios están de acuerdo en la adjudicación del bien a uno de ellos, se debe seguir el siguiente proceso:
- Firma de escritura pública ante notario, en la que se recoge el acuerdo de extinción y la compensación económica si la hubiera.
- Liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo en caso de extinción en procedimientos de herencia o divorcio.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad, para modificar la titularidad del bien.
B) Extinción de condominio por vía judicial
Si no existe acuerdo entre las partes, cualquiera de los copropietarios puede acudir a los tribunales solicitando la extinción del condominio. En este caso:
- Se debe interponer demanda de división de la cosa común, regulada en el artículo 400 del Código Civil.
- El juez puede ordenar la adjudicación a uno de los copropietarios o la venta del bien en subasta pública.
- Una vez dictada la sentencia, se liquidan los impuestos y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
4. FISCALIDAD DE LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO
Uno de los aspectos más relevantes de la extinción de condominio es su tratamiento fiscal:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): La extinción de condominio tributa por AJD, salvo en supuestos especiales como divorcios o herencias.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): No genera ganancia patrimonial si se realiza por el valor de adquisición del bien.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): No se devenga, salvo que en realidad se trate de una compraventa encubierta.
5. EXTINCIÓN DE CONDOMINIO EN HERENCIAS Y DIVORCIOS
A) Extinción de condominio en herencias
Cuando varios herederos reciben un bien en proindiviso, pueden extinguir el condominio adjudicándolo a uno de ellos, compensando al resto. Esta operación está exenta de ITP y solo tributa por AJD.
B) Extinción de condominio en divorcios
En el caso de divorcio, si la vivienda común se adjudica a uno de los cónyuges, se extingue el condominio. Esta adjudicación está exenta de tributación en AJD y ITP, pero debe formalizarse en escritura pública o sentencia judicial.
6. CONCLUSIONES
La extinción de condominio es un mecanismo legal que permite a los copropietarios resolver situaciones de indivisión sobre bienes inmuebles.
Su tramitación puede realizarse de mutuo acuerdo o por vía judicial, y su tratamiento fiscal presenta importantes ventajas en herencias y divorcios.
Para su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad, es esencial contar con una escritura notarial y liquidar los impuestos correspondientes.