¿Qué es un condominio?

Un condominio es una copropiedad de varios propietarios en la que cada uno tiene una cuota de propiedad asignada.

Existe un condominio cuando una propiedad tiene varios propietarios.

Los términos condominio, proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes son equivalentes.

¿Quién puede solicitar la disolución de una comunidad de propietarios?

Los copropietarios de un inmueble pueden solicitar la extinción del condominio y ésta se produce cuando una de las partes solicita la extinción del condominio.

Se trata de un derecho irrevocable e intransferible de cada propietario de una vivienda en copropiedad.

Por ello, es un acto jurídico muy común en casos de herencia, separación y divorcio.

Motivos de disolución de una comunidad de propietarios

Las causas de disolución de un condominio se establecen en los artículos 395-406 del Código Civil.

La Ley de Enjuiciamiento Civil también debe tenerse en cuenta cuando la división de bienes deba realizarse mediante subasta judicial.

Las causas de disolución de un condominio suelen ser las mismas que las de disolución de un derecho de propiedad, como el abandono, la destrucción o la fuga.

Sin embargo, debido a las condiciones del condominio, el Código Civil prevé algunos motivos específicos:

 

Renuncia de los derechos de los copropietarios a favor de uno de ellos.

La venta del inmueble a un tercero y el reparto del precio recibido entre los partícipes de la comunidad de propietarios.

División de los bienes gananciales.

Cada copropietario tiene derecho a solicitar la división de los bienes comunes.

La división de los bienes gananciales es un procedimiento judicial que declara la disolución del condominio.

El resultado puede ser una división real, que representa la propiedad horizontal, o una división económica, si el bien es indivisible, vendiéndolo y dividiendo el precio en proporción a la parte de cada persona.

El bien puede ser indivisible por razones físicas o jurídicas, ya sea porque la división lo inutilizaría para el fin previsto o porque la división reduciría su valor.

En el caso de una división económica, uno de los propietarios puede recibir la plena propiedad del bien y los demás recibir una compensación en función de sus participaciones o, si no hay acuerdo entre las partes, el bien se vende y el producto se divide entre los propietarios en función de sus participaciones.

Consecuencias de la disolución del condominio

La disolución de la comunidad de propietarios o la división de los bienes comunes tiene consecuencias para los copropietarios y para terceros.

1. Entre los copropietarios

La principal consecuencia entre copropietarios es la extinción de su copropiedad.

2. A terceros

Por lo que respecta a terceros, la división de la comunidad de bienes no debe perjudicarles.

Por ejemplo, si la propiedad está hipotecada o afectada por derechos como servidumbres, etc., los terceros titulares de estos derechos no deben verse afectados.

Sin embargo, la extinción del condominio de la finca hipotecada debe analizarse cuidadosamente, ya que el acreedor hipotecario deja de ser propietario pero no cesa su deuda.

La forma de dejar de ser a la vez propietario y prestamista hipotecario es que el banco transfiera la hipoteca al nuevo propietario.

3. Saldar la deuda del condominio

Si un juez concede el uso de la vivienda familiar a uno de los ex cónyuges durante el procedimiento de divorcio y los hijos del matrimonio rescinden el condominio de la vivienda familiar, ello no puede afectar al derecho de uso.

4. En lo que respecta al Estado Para el Estado, el reembolso del condominio tiene la ventaja de estar exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por otro lado, está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que asciende a entre el 0,5 % y el 1 % del valor de la venta.

¿Cómo se lleva a cabo la división de la cosa común?

La ley es clara en el sentido de que no se puede obligar a nadie a permanecer en el condominio.

Por esta razón, cuando uno de los copropietarios expresa la voluntad de disolver el condominio, los demás no pueden negarse.

Existen dos procedimientos: por consentimiento mutuo o, cuando esto no sea posible, por orden judicial.

Extinción del condominio por consentimiento mutuo

La extinción del condominio puede lograrse de mutuo acuerdo, eligiendo una de las formas prescritas: o bien uno de los titulares recibe una parte indivisa de los demás titulares, o bien la persona que desea retirarse del condominio recibe una indemnización.

También es posible vender la propiedad a un tercero y permitir que los copropietarios se repartan el dinero en función de su participación en la propiedad.

Los copropietarios que opten por un acuerdo deben evaluar la propiedad que desean dividir, acordar la forma en que se realizará la evaluación y, además, comprometerse a aceptar los resultados de la evaluación.

Las escrituras de disolución de una comunidad de propietarios pueden otorgarse ante notario, previo pago de las tasas correspondientes.

Si el inmueble es el domicilio conyugal de una pareja casada en el curso de un divorcio o separación, la extinción del condominio debe especificarse en el acuerdo de custodia.

Si el acuerdo es aprobado por el tribunal, se convertirá en la escritura de disolución del piso junto con la sentencia.

Cuando se lleva a cabo de esta manera, a diferencia de un divorcio realizado en una notaría, no hay que pagar impuesto de timbre.

Disolución de una comunidad de propietarios por vía judicial

Si los copropietarios no se ponen de acuerdo sobre el precio o la forma de la división de la propiedad, la única vía posible es presentar una demanda judicial para la división de la propiedad común.

Una demanda de división de la propiedad común implica pedir al tribunal que disuelva la propiedad común, adjudicando a cada propietario su parte respectiva si la propiedad es divisible, o vendiendo la propiedad si es indivisa y distribuyendo después el dinero recibido.