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Defectos construcctivos o reformas mal ejecutadas
Contratar una obra o comprar una vivienda y que te la entreguen con defectos no debería ser habitual, pero, lamentablemente, pasa muy a menudo.
Comunidades o particulares se ven obligados a reclamar a las constructoras o a las empresas de reformas por no haber hecho su trabajo correctamente.
Son muy habituales las reclamaciones por:
- Humedades, sobre todo en las paredes, tejados, techos de apartamentos, en sótanos o aparcamientos y garajes etc…
- En los saneamientos se producen muchos atascos, también en las bajantes.
- Grietas en paredes, techos y suelos.
- Mal aislamiento de las casas que generan ruidos o pérdidas de energía para calentar los pisos.
- Calidades distintas de las prometidas en los folletos informativos de la promotora.
Comunicar los defectos de la obra
No se debe entrar como un caballo en una cacharrería, por eso, antes de interponer una demanda, hay que hablar con un abogado especialista para que te asesore.
Lo primero es avisar a la empresa de que existen defectos constructivos y, para ello, se le enviará un burofax que debe ir redactado por un bufete especializado. Se acompañarán fotos y se pedirá que se repare.
Si es una obra nueva, se hará a varios sujetos, arquitecto, aparejador, promotora y constructora.
Si se trata de una comunidad de vecinos, debe ser la comunidad quien realice dicha reclamación a través de los letrados. La comunidad puede pedir que se arreglen los desperfectos tanto en las zonas comunes como en las zonas privativas de cada propietario.
Hay que tener en cuenta que para reclarmar, tenemos unos plazos muy cortos. Si nos retrasamos la acción podrá prescribir, lo que supondrá que no nos indemnizarán.
Plazos de garantía para reclamar
La Ley de Ordenación de la Edificación, clasifica 3 tipos de plazos, según la importancia/graviedad del daño:
- 1 año para los defectos de acabado.
- 3 años para defectos que habitabilidad.
- 10 años para daños a la seguridad del edificio.
Estos plazos, son plazos de garantía (caducidad).
Plazos judiciales para reclamar
Para demandar en los juzgados existe un plazo de prescripción de dos años (artículo 18 LOE)
Defectos de remate, acabado o terminación
Cuando una obra está mal acabada es porque tiene defectos constructivos. Remate de los azulejos, cierre de las puertas, nivelados, etc…
La garantía para estos defectos es de un año, en ese plazo hay que elaborar una lista donde se incluya todo lo que está mal acabado y se debe notificar con acuse de recibo y certificado de contenido a los responsables (promotora, constructora y/o empresa de reforma)
Ruina funcional
Toda anomalía que afecte a la seguridad, funciones y habitabilidad del edificio.
Ya sea un elemento constructivo (escalera) como una instalación (gas, luz, fontanería).
Por ejemplo las impermeabilizaciones, los ahorros de energía, los aislamientos, la seguridad contra incendios.
Tres años tenemos para reclamar por ellos.
Ruina física
Una viga mal puesta, un forjado mal ejecutado, un muro de carga defectuoso, son todos elementos que afectan al esqueleto de la edificación, son piezas estructurales que afectan a la estabilidad del edificio.
Un estudio defectuoso del terreno puede provocar hundimientos o grietas en las paredes y muros.
Un mal cálculo de las varillas de hierro que componen un forjado, el tamaño de las vigas, o los pilares afectarán de lleno al armazón del edificio.
Hay un plazo de 10 años para reclamar. Se cuentan desde que se recibe la obra por el promotor.
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