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Con el auge del alquiler turístico en España, muchos propietarios se han lanzado a rentabilizar sus viviendas a través de plataformas como Airbnb o Booking. Sin embargo, no todos los vecinos están contentos.
En muchas comunidades de propietarios han empezado a surgir conflictos cuando uno de los vecinos destina su piso al alquiler de corta estancia. Pero, ¿puede la comunidad impedirte legalmente alquilar a turistas? La respuesta no es sencilla, pero aquí te la explicamos.
✨ 1. Alquiler turístico vs. uso residencial
Antes de nada, conviene diferenciar entre:
- Alquiler de larga duración (uso habitual del inmueble como vivienda).
- Alquiler turístico (uso temporal para estancias cortas, generalmente vacacionales o de paso).
Las comunidades no pueden impedir el alquiler tradicional, pero el alquiler turístico tiene un tratamiento diferente, porque se considera una actividad económica sujeta a autorizaciones administrativas y normas específicas.
📄 2. Cambios legales: Ley de Propiedad Horizontal
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2019, se permite que las comunidades de propietarios limiten o condicionen el alquiler turístico en el edificio.
✅ Para ello, se requiere:
- Que la decisión se adopte en junta de propietarios.
- Con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas de participación.
- Que conste expresamente en el acta y se inscriba en el Registro de la Propiedad si se quiere oponer a terceros.
Esto no significa que puedan prohibírtelo siempre, pero si se alcanza esa mayoría y se hace correctamente, podrían limitar o vetar nuevos alquileres turísticos en la finca.
🏛️ 3. Regulación autonómica y licencias
Cada comunidad autónoma regula los alquileres turísticos de forma diferente. Por ejemplo:
- En Valencia necesitas una licencia turística y cumplir requisitos específicos.
- Algunas zonas urbanas han sido zonificadas o restringidas, especialmente en ciudades turísticas como Barcelona, Palma o San Sebastián.
Además, muchos ayuntamientos exigen un código de registro y la obligación de informar de la actividad.
⚠️ Si no tienes licencia o estás en una zona restringida, podrías enfrentarte a multas importantes.
🧵 4. ¿Y si ya alquilaba antes de que lo prohíban?
Si tu actividad de alquiler turístico ya estaba en marcha antes de la decisión de la comunidad, se puede discutir si tienes un derecho adquirido o un interés legítimo protegido.
Sin embargo, si la comunidad lo prohíbe y tú continúas alquilando:
- Te pueden requerir formalmente que ceses la actividad.
- Y, si no lo haces, podrían acudir a los tribunales.
⚡️ 5. Ruidos, molestias o uso incómodo del inmueble
Independientemente de que la comunidad haya aprobado o no una restricción, si el alquiler turístico genera:
- Ruidos frecuentes.
- Daños en zonas comunes.
- Entrada y salida constante de desconocidos…
…la comunidad puede iniciar una acción judicial por uso molesto o prohibido del inmueble (art. 7.2 de la LPH), incluso aunque tengas licencia.
⚖️ Conclusión: ¿pueden impedírtelo? Depende.
- Si no hay acuerdo de 3/5 que lo prohíba o limite: no pueden impedirlo, pero pueden vigilar molestias.
- Si hay acuerdo válido y formalizado, pueden limitar nuevos alquileres turísticos.
- Siempre debes cumplir la normativa autonómica y municipal.
✉️ ¿Tienes problemas con tu comunidad por alquilar a turistas?
En ese caso, lo mejor es que consultes con un abogado especializado en propiedad horizontal y normativa turística. Puedes contactar con JR Abogados para analizar tu caso específico y defender tus derechos como propietario.
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