Recuerde esto, UN BUEN CONTRATO, REALIZADO POR ABOGADOS ESPECIALISTAS, LE AHORRA MÁS DEL 80 % DE LOS PROBLEMAS CON SU INQUILINO

Las características que ha de tener un contrato de alquiler son:

1.- Un contrato regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
La LAU de 1994 marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato. En el caso de los inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio.

La intención es proteger al inquilino dándole una seguridad sobre su permanencia en el piso durante un mínimo de cinco años si él así lo desea y una subida controlada de la renta durante los primeros cinco años porque debe ajustarse a las oscilaciones del IPC.

2.- Las cuestiones formales
Hay que indicar el nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes. En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.

Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quién paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato …

3.- Sobre los modelos de contrato de alquiler
Se pueden encontrar modelos de contrato en los estancos con los que, rellenando un par de espacios, tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.

Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero deberán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento. En muchos contratos se dispone que el propietario puede tener acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula es nula porque va contra la legislación. Poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.

Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.

4.- Sobre la fianza
Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.

ALGUNOS CONSEJOS:

1. Es recomendable que el contrato sea por escrito y no entregar las llaves al arrendatario hasta que se haya firmado el contrato de arrendamiento. Si por buena voluntad se traslada el momento de la firma del contrato para después de la entrega de las llaves, se pueden generar problemas si el inquilino incumple sus obligaciones y la resolución del contrato o el desahucio por impago se dilatará en el tiempo.

2. En ocasiones a la hora de firmar el contrato de arrendamiento las partes del contrato firman la primera de cada ejemplar y se olvidan de firmar el resto de las hojas que componen el contrato y sus anexos. En este caso, cualquier arrendatario que no actúe de buena fe, ante el incumplimiento del contrato podrá argumentar que las páginas del contrato que no se firmaron y que incluyan cláusulas que no convienen a sus intereses no figuraban originariamente en el contrato y que se incluyeron posteriormente por el arrendador sin su consentimiento.

3. El pago de la renta en aplicación de la Ley de arrendamientos urbanos se debe efectuar en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador quedará obligado de esta forma a entregar al arrendatario un recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

En muchas ocasiones es habitual que el pago se haga en la vivienda arrendada y que sea el arrendador el que se traslade a la misma para cobrar la renta. Lo más conveniente para los intereses del arrendador es establecer que el pago de la renta se realice mediante ingreso en una cuenta corriente de una entidad financiera a nombre del arrendador porque si se establece en el contrato de arrendamiento que será el domicilio del arrendatario el lugar de pago, el arrendador se estará obligando al mismo tiempo a presentarse en dicho domicilio cada mes, y requerirle ahí al arrendatario por el pago de las rentas.

El problema se puede presentar a la hora del promover un juicio para rescindir el contrato o promover el desahucio del inquilino por impago de rentas, pues el arrendador tendrá que probar que estuvo en su domicilio mes a mes y que requirió el pago al arrendatario (debiendo probarse mediante testigos, o sin ellos solo cuando el requerimiento se hubiere hecho ante Notario).

De esta forma, será por cuenta del arrendador probar que las mismas formaron parte del contrato desde su firma.

Por ello es recomendable firmar todas as páginas que integran el contrato de arrendamiento y exigir al arrendatario las firme igualmente, al igual que las hojas de los anexos del contrato de arrendamiento.

Habrá de  tener cuidado que el contrato no vulnere los derechos tanto del inquilino y del casero. En JR Abogados somos expertos en redacción de contratos de arrendamiento. Consúltenos.